ワクワクたくさん、Work Full House(ワークフルハウス)の丸山です。
今日はサブリース事業者と大家さんの間でトラブルの耐えない「サブリース契約」についてのお話です。
「弊社が借り上げるので、空室でも家賃が入ります！しかも35年家賃保証！」と言われて、サブリース契約つきで賃貸物件を建てたのは良いけど、すぐにサブリース事業者から「家賃の減額交渉」や「家賃の未入金」が発生して「こんなはずじゃなかった…。解約したいけど、自分で賃貸経営をするノウハウもないし、銀行返済も迫っている…。」とお悩みの大家さんが急増しています。
何かと物議を醸す「サブリース」ですが、果たして地主様にメリットはあるのでしょうか？
私は、メリットとデメリット、表裏一体のシステムだと考えています。
なぜ言い切れるかと言うと、10年以上前、私はまさに「サブリース事業者」に勤めていたので、「サブリースの仕組み」のメリットはもちろんのこと、「サブリースのリスク」や「サブリースのデメリット」も理解しているからです。
「サブリースの仕組み」自体は賃貸事業のリスクヘッジになるので、大家さんにとってはありがたい仕組みだと思います。
一方で、いざサブリース事業者と大家さんとでサブリース契約を締結する際に「サブリースのリスク」や「サブリースのデメリット」までをきちんと伝えずに、契約している事があまりにも多いのです。
ここでは、「リスク」や「デメリット」には言及しませんが、いざ、契約完了してから、「リスク」や「デメリット」が気になり解約したい。となった場合、解約は出来るのでしょうか？
結論「サブリースは、条件次第で解約出来る。」
サブリースは、解約出来ます。ただし、借地借家法の適用を受けますので、条件があります。
実は、賃借人(ここでは、サブリース事業者)保護の法律のもと、賃借人有利な取引条件になってしまうのです。
そして、この賃借人(サブリース事業者)有利な取引条件とは、具体的には「6ヶ月前の通知」、および「正当事由」が必要になります。
この「正当事由」というのが曲者です。
例えば「自分で使いたい。」という理由だけでは解約出来ませんし、「古くなったので建て替えたい。」という理由ですら、それだけでは、認められません。また、サブリース事業者様に「賃料減額請求」をされて困っている。という場合で解約を考える際も、「賃料減額請求」自体は「借地借家法」で法的に認められている権利なので、それも、「正当事由」にはなり得ないのです。
では、それらの「理由」以外に、何が必要になるのでしょうか。
「立退料」が「正当事由」になる。
一般的に「正当事由」とは「立退料の支払い」をもって、「正当性」を補完されるのです。
いかにも資本主義らしいですね。
もちろん、立ち退く側の好意で、6ヶ月の通知期間を待たず、立退料の請求もせず、退去してくれる「良い賃借人様」であれば良いのですが、相手は「サブリース事業を通じて利益追求している」のですから、当然、自社都合の解約でなければ「正当事由」として、「立退料」を求めてくるでしょう。
相場はまちまちですが、居住用で賃料の6ヶ月〜8ヶ月とも言われており、事業用では更に高額になる傾向がありますので、かなりハードな交渉になります。
立退料は、かなりまとまった金額になるため、手元資金に余裕が無い場合は苦労する事も多いようです。
立退料については、ノンバンクからの借り入れの他、借り入れせずに調達する「TATEKAE(タテカエ)™️」というサービスもありますので、そちらを検討してみるのも良いかも知れません。
サブリース解約後は「所有者」ではなく「経営者」としての意識を持ちましょう。
サブリース契約付きで建物を立てると、サブリース事業者が、入居者募集・管理等を全て行ってくれる為、ついつい、賃貸経営の事を何も勉強せずに日々を過ごしてしまいがちです。
しかし、サブリース事業者は、人口減少の中、オーナー様と当初決めた家賃で入居者を募集し、長年入居してもらう為の様々な取り組みをするなど、満室経営を維持する為に血みどろの努力をしています。
いざ、サブリース契約の解約をして自主管理に切り替えたとしても、オーナー様の意識が「所有者」のままでは、うまくいく賃貸経営も、決してうまくいかないでしょう。
令和の超少子高齢化社会・日本の不動産オーナー様は、1日でも早く、1円でも高く、1日でも長く住んでもらえるよう、不断の努力が求められているのです。
弊社では、サブリースでお悩みの方向けに初回60分の無料コンサルティングを行なっております。
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お知らせ
弊社では、入居者様向けに、賃貸の初期費用を、クレジットカードを使わずに後払い(無金利分割払い)に出来るサービスを始めました。
このサービスは
①金額を問わず
②仲介手数料も分割の対象となり
③クレジットカードをお持ちでない方や、ショッピング枠が足りない方でもご利用可能です。(ご利用にあたっては提携の信販会社での審査が必要です。審査結果によっては、お断りする場合や、金額に制限を設けさせて頂く場合もございます。)
弊社に管理をお任せ頂けましたら、本プランを入居者様へ訴求することが出来るため、結果として、空室対策や、長期入居施策となります。是非、管理委託や、管理会社の切り替え、募集の窓口の切り替えをご検討ください。
弊社へ管理をお任せ頂く際の詳細につきましては、お気軽にお問い合わせフォームよりご連絡ください。
それでは、また！
