ワクワクたくさん、不動産。Work Full House(ワークフルハウス)賃貸チームです。
今回は「サブリース新法 重要事項説明と注意点」について詳しく解説していきます。
サブリース契約とは、アパートなどの賃貸物件の経営の全てを不動産会社に委託する方法です。
賃貸物件をオーナー1人で経営していくのは大変なため「空き部屋の管理」「新規入居者の募集」など、不動産会社が一括して管理してくれるサブリースは便利な管理委託方法です。
しかし、サブリースの管理方法はメリットもありつつ、問題も多発しています。
そのことから2020年12月に「サブリース新法(賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律)」の規制が追加されました。
その中でも重要事項説明に関する規制は、オーナーにとってもサブリース業者にとってもトラブルを回避できます。
サブリース新法の規制が定着してきた、2年経った今こそしっかりと理解しておくことが大切です。
この記事を読むことで、「サブリース新法 重要事項説明」を理解することができます。
サブリースについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
→「サブリース契約とは？サブリース契約の仕組みとメリットを知ってアパート経営をラクに」
2020年に施行された規制内容とは
サブリース新法(賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律)が新しく加えられた理由は、トラブルの多発です。
例えば
・サブリース契約を結んだ不動産管理会社が経営破綻になる
・サブリース契約を結んだ不動産管理会社賃料の改定(減額)交渉が入り、オーナーとトラブルになる
・サブリース契約を結んだ不動産管理会社からの一方的な契約解除
この３つのトラブルが非常に多く、オーナー自身も泣き寝入りすることしかできませんでした。
そのようなトラブルを防ぐため、サブリース新法では、オーナーを守るための以下の３つの規制内容が追加されました。
①サブリース業者からの不当な勧誘に当てはまる項目（サブリース規制法第29条）
不当な勧誘に該当する内容は「家賃減額などのリスクを明記しない」「契約期間中に解除される可能性の明記」「オーナーからの契約解除には、正当事由が必要（老朽化など）」の３つです。
②興味が惹かれる所だけが強調された誇大広告の禁止（サブリース規制法第28条）
誇大広告の種類として、チラシ・ HP・テレビCMなどが該当します。
また、サブリース新法の注意点は以下の通りです。
・特定賃貸借契約（マスターリース契約）の解除に関する事項
・家賃の支払い期日・方法などの条件やその変更に関する事項
・賃貸住宅の維持にかかる費用分担に関する事項
・賃貸住宅における維持保全の内容や頻度、実施期間の記載（サブリース会社）
この４つが注意点として記載されています。
③契約の締結前に、リスクなどが記載された重要事項説明の交付・説明
さまざまなリスクを契約書や広告に記載することを義務付けたため、サブリースのデメリットが一目で理解できるようになりました。
また、オーナーにとっても契約書を確認しつつ分かりやすく説明してくれるため、不動産知識に詳しくなくてもサブリース契約のメリット・デメリットが理解できるようになりました。
サブリース新法 重要事項説明の解説
サブリース新法の中で、最も注目されるのが重要事項説明です。
今までのサブリース契約では、家賃の減額リスクや契約期間中の解約の可能性があることを広告・契約書に記載する義務はありませんでした。
そのため、オーナー＋サブリース業者の契約になるので、不動産知識がある業者に足元を見られてしまう可能性が非常に高いことが問題でした。
しかし、サブリース新法の規制により、業者に対して特定賃貸借契約（マスターリース契約）を締結する前に、オーナーに対して書面を交付することを義務付けました。
これによって、不動産知識がないオーナーでも以前より安心して契約を結べることができます。
また、サブリース新法ではオーナーに対して、４つの注意点をガイドラインに記載しています。
重要事項説明は、一定の実務経験者が行うこと
サブリース契約において、サブリース業者が重要事項説明をする際に必要な資格の定めなどは基本的にありません。
しかし、正確な情報をわかりやすくオーナーに説明するため「一定の実務経験がある人・宅地建物取引士」など、専門的な知識を持っている方に説明をさせることが望ましいとされています。
注意点としては、重要事項説明の「代理・委任」は原則認められていません。
これは、サブリース新法の「契約の責任者を明確にする」の趣旨に基づいたものです。
処罰規定もあるため、「代理で説明させていただきます。」と言われたら、その時点で怪しい業者である可能性が高いです。
重要事項の説明から締結終了まで、1週間程度の期間を設けること
これは、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の内容を吟味できる熟考期間を作るためです。
今までは、その場で専門用語や難しい説明の後に契約を締結していたため、「契約書を吟味する」という期間がありませんでした。
しかし、サブリース新法によって重要事項説明の後、オーナーが契約内容とサブリースにおけるリスクの理解を考えられるよう、一定期間をおくことが定められています。
オーナーに合わせた知識・経験などの状況に応じた説明をすること
サブリース契約を締結する際に、サブリース業者は相手方(オーナー)の知識・経験・契約の目的・リスクへの理解に応じた説明をしなくてはいけません。
例え、以前にサブリース契約を結んでいた経験があったとしても、書面への記入・説明が義務化されました。
サブリース業者がオーナーに対して注意する点は
・オーナーのサブリース契約の目的・意向を理解しておくこと
・オーナーにサブリース契約におけるリスクを分かりやすく説明すること
・過去にオーナーがサブリース契約の経験があったとしても、高齢者の場合は判断能力の変化に応じた説明の仕方をすること
これらが、サブリース業者がオーナーに説明するときの注意点となります。
また、サブリース新法が作られたことにより、消費者庁でも重要事項説明の重要性を喚起しています。
『賃貸住宅経営(サブリース方式)を検討する方へ』での重要事項説明に関しては、このように書かれています。
『サブリース業者は、契約締結前に相手方の知識、経験、財産の状況、賃貸住宅経営の目的やリスク管理判断能力に応じ、重要事項について書面を交付して説明を行う必要があり、契約締結時には遅滞なく契約書類を交付することが義務付けられています。※サブリース規制法第30条に規定する内容の説明がなかった場合は、同法違反になります。』
消費者庁のホームページの注意喚起の方が、サブリース新法の規制内容をわかりやすく記載しているため、「よく理解ができない」という方でも安心して、契約内容と照らし合わせつつ、チェック項目を確認することができます。
まとめ
サブリース新法は、オーナーを守るための法律になります。
2020年から2年経ち、サブリース業者もサブリース新法に慣れてきました。
そのため、制限を設けても法律の隙間を見て契約してくる業者も出てくる可能性があります。サブリース新法の規制が設けられていても、きちんと契約書を確認することが大切です。
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