ワクワクたくさん、不動産。Work Full House(ワークフルハウス)賃貸チームです。
今回は、「サブリース契約とは」について解説していきます。
サブリース契約とは、「不動産会社が物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸するシステム」のことを指します。
サブリースと聞くと「詐欺っぽく聞こえる」「メリットが何なのか分からない」などのデメリットなイメージがあると思います。
このようなイメージがついてしまった原因は、以前にサブリースでトラブルがあり、ニュースになったことでした。
しかし、サブリースの内容を詳しく知っておくことで「不動産投資の成功をラクにできる」可能性があります。
また、サブリース契約はアパート経営に悩んでいる人にもさまざまなメリットがあります。
この記事を読むことで、「サブリース」と「サブリースのメリット・デメリット」を知ることができます。
サブリース契約とは
アパートの管理の仕方は「自主管理」「管理委託」「サブリース」の三つがあります。
そして、この三つの中で注目されているのが「サブリース」です。
サブリース契約とは、不動産管理会社がアパートのオーナーからアパートごと借り上げ、入居者に転貸（又貸し）するアパートの管理システムです。
不動産会社は、入居者から家賃を受け取り、その一部をサブリースの保証賃料としてオーナーに支払います。
サブリース契約を結ぶ最大のメリットは、空室があってもオーナーに安定した収入が不動産会社によって保証されることです。
保証される賃料は、家賃収入の約80％〜90％。
また、入居者対応もすべて不動産会社が行なっていくため、自主管理よりもラクに運用できます。
３つのアパート管理の比較
アパートには、３つの管理方法があると書きましたが
それぞれの管理方法の違いと、メリット・デメリットについて解説していきます。
自主管理
アパートのオーナーが全て行う管理形態。
管理費用などにかかる支出が抑えられる。
全国で自主管理を選んでいるオーナーは２割にとどまる。
メリットは、費用がかからないこと。
デメリットは、オーナー自身の管理業務の負担が大きいこと。
管理委託
アパートの管理業務を不動産会社に委託する管理形態。
管理業務を任せる度合いが選べる。
不動産会社に入る家賃収入は、５％前後。
メリットは、管理業務の手間が少ないことです。
デメリットは、管理費用がかかることです。
サブリース
不動産会社がアパート一棟をオーナーから全て借りる（又貸し）する管理形態。
不動産会社に入る家賃収入は10％〜20％前後。
メリットは、安定収入と管理業務の削減ができることです。
デメリットは、収益の金額が他と比べて低いことです。
サブリースで得られるメリット2つ
今まで、不動産会社にとってのメリットのご紹介が多かったですが
サブリース契約は「オーナーにとっても」メリットが大きいです。
サブリース契約を結ぶことで得られる２つのメリットをご紹介します。
管理事務を丸投げ出来る
アパート経営には「集金・新規入居者の募集・契約更新」など、様々な種類の管理業務が発生します。
しかし、これらをオーナー1人では抱えきれない場合がほとんどです。
そこで、サブリース契約の「不動産管理会社に丸投げできる」というメリットが生かされます。
不動産会社に丸投げするため、毎月送られてくる明細の確認作業だけで済みます。
このことから、管理業務を丸投げできることで、オーナー自身の時間の余裕も生まれ、ストレスなくアパート経営ができるのです。
安定した家賃収入が得られる
アパート経営において、いちばんの悩みは「空室の部屋の収入」と「入居者の家賃滞納」です。
先ほどご紹介した「管理委託」というシステムの場合、管理事務を丸投げすることができても「アパートに空室がある」と、オーナー自身の家賃収入が減ってしまうデメリットがあります。
また、同様に入居者が家賃を支払えない状況の場合、家賃収入が減っていきます。
しかし、サブリース契約の場合、不動産会社がアパートを丸ごと借り上げているため、毎月オーナーに決まった賃料を払っています。
そのため、「毎月、アパートの空室状況に関係なく、安定した家賃収入」を得ることができます。
一般的な相場としては、満室のときの家賃収入の80％〜90％前後を保証してくれる不動産会社が多い印象です。
サブリース契約のデメリット３つ
サブリース契約のメリットを見ると「自分も今すぐに…」と思うかもしれませんが、デメリットも存在します。
例えば、消費者庁のホームページでも注意喚起されている「賃料減額」によるトラブルや契約内容のトラブルがあります。
最低でも、これからご紹介するこの３つのデメリットを理解することで、トラブルを未然に防ぐことができます。
家賃収入の低さ、その他の収入機会の損失
サブリース契約の場合、不動産会社がオーナーと入居者の仲介に入るため、家賃の全額がオーナーの収入にはなりません。
また、入居者から受け取る礼金なども不動産会社の収入になります。
一般的に、サブリースの場合の家賃保証率は80％〜90％前後だと言われています。
そのため、物件の投資効率もサブリースの有無によって低くなります。
投資効率をあげたい場合は、「立地・環境・人気」などを考慮して「満室になる確率が高い」ときには、サブリースにしない方がお得です。
サブリースの変更を考えている方は
・満室の可能性がどれくらいあるのか
・収益を下げるほどの空室の可能性があるのか
この2点を中心に考えていくことが大切です。
サブリース会社に「借り上げ賃料の見直し」をされる
サブリースのメリットは「安定した家賃収入」と書いてきましたが、ここには注意点があります。
それは「一定期間ごとに借り上げ賃料の見直しのタイミングが来る」ということです。
この賃料に関する見直しには、消費者庁もホームページで警告するほどトラブルが多いです。
この「一定期間ごとに行われる賃料の見直し」の結果は、築年数や空室期間が経過するほど「減額」になることが多く、新築時に設定した賃料を、長期にわたって獲得していくのは難しいと言われています。
また、契約書面では「10年間、家賃を値下げしない」と保証しながらも、会社の経営悪化によって賃料の減額を求める訴訟にまで発展したケースもあります。
契約締結時に、しっかりと契約書面に目を通すことでトラブルを防ぐことができます。
解約・管理委託先の切り替えの難しさ
サブリース契約は、サブリース会社を借主とする賃貸借契約のため、借地借家法が適用になります。これにより借主側が大きく保護されます。 原則オーナー都合での解約はできず、解約をする為には、一定の通知期間に加えて、「正当事由」が必要です。サブリースは、一度契約を開始してしまうと、契約途中で「自主管理に切り替えたいから、解約したい。」や、「管理状況が不満」という理由で、サブリース会社へ、ただ「解約したい。」と申し入れるだけでは、解約が困難なケースが多いのです。詳細は、「サブリースは解約出来る？トラブル事例と解決策」の記事もご参照ください。
まとめ
以上がサブリース契約の詳しい説明と、メリット・デメリットの解説でした。
サブリース契約は不動産だけではなく、さまざまなジャンルで利用されるようになったため、ハードル自体も下がってきました。
アパート経営は、相続関係もあることからオーナー1人だけの問題ではありません。
しっかりと、デメリットを考慮しつつ活用していくことが大切です。
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