ワクワクたくさん、不動産。Work Full House(ワークフルハウス)賃貸チームです。
今回は、サブリース契約でトラブルを防ぐ４つのチェックポイントを詳しく解説していきます。
近年で多い不動産経営の方法として、不動産管理会社に全て任せられるサブリースがあります。
しかし、オーナーにとって便利なサブリース契約は「安定した収入を確保できる」と保証しつつも、2年後には契約見直しにより家賃収入が減るなど、契約書によるトラブルも多発しているのが現状です。
この記事を見ることで、サブリース契約に潜む落とし穴を回避することができます。
サブリースでのトラブルは契約書で回避！
サブリースは、空室状況に限らず不動産会社から一定の家賃収入を得ることができるのが特徴です。
さまざまな管理方法がある中で、サブリースは「家賃滞納」「空室を気にしなくていい」「貸室の管理をしない」というメリットがあり、リスクを減らして賃貸経営をすることができます。
しかし、一方でサブリースの落とし穴を知らずトラブルに発展するオーナーも非常に多い賃貸管理方法でもあります。
国土交通省が行った調査（2019年時点）では、不動産会社が最もトラブルになりやすい原因は「2年おきに行われる賃料の改定」が挙げられています。
また、オーナー自身も契約書の内容「賃料の改定」「賃料の減額のリスク」を理解している人は6割程度で、残りの4割は契約書内容を全て把握しきれていないことが調査によって分かりました。
平成30年には、消費者庁のホームページ『アパートなどのサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください（平成30年3月27付）』で注意喚起しており、サブリース契約を検討している人やサブリース住宅入居予定の人には無視ができない内容となっています。
この消費者庁が出している注意喚起の中には、賃貸住宅に関するトラブル相談ができる「公益社団法人各協会への連絡先」や全国の各国土交通省窓口の連絡先が載っています。
このように、サブリース契約には国が注意喚起をするほど、トラブルが多いということがわかります。
サブリーストラブルを防ぐ方法は、契約書の内容をしっかりと理解していくことが大切です。
消費者庁も推奨。契約書トラブルを防ぐ4つのチェックポイント
サブリースにおけるトラブルの多くは、契約書の締結から始まっています。
そこで、消費者庁も推奨しているサブリース契約における4つのチェックポイントを詳しく解説していきます。
この4つのチェックポイントを抑えることで、契約書によるトラブルを少しでも回避することができます。
収入金額のパーセンテージ
サブリース賃料の相場は、10％〜20％前後です。
その内訳は、不動産会社が「入居者から支払われる家賃−決まった額」の残りが、オーナーの収入となります。
また、新しい入居者が払う礼金も不動産会社がもらう契約になることが多いです。
そのため、管理委託からサブリース契約に移った場合に収入が減ってしまったり、入居者から支払われる賃料よりも下回る可能性があります。
賃料が減額される可能性がある
サブリースのメリットを調べてみると「安定した家賃収入」「10年間保証される家賃」など、一見、オーナーにとっては得しかない情報が目に入ります。
しかし、実際にサブリース契約内容を確認してみると、多くの場合「2年ごとの賃料の見直し」「見直しに同意しない場合、サブリース契約の解除ができる」などが記載されています。
この、賃料の減額に納得がいかずに解約してしまうと、中途解約には分類されず、そのまま予告なしの解約となります。
また、家賃保証という単語を目にすると安心してしまい、契約内容を流し読みしてしまうことがあります。
しかし、サブリースによる家賃保証は「賃貸の需要の変化」によって変わっていきます。
これは、不動産経営では当たり前のことなので「納得がいかない」という理由だけで押し切るのは難しくなります。
このようなトラブルを防ぐ方法として「最初の4年は賃料を減額しない」などの内容を記載してもらうことで、4年のうちに再度、自身の経営管理方法を見直せる猶予ができます。
契約期間と契約解除の可能性
一般的にサブリースの契約期間は10年と20年になっていますが、契約内容の多くは「中途解約権」が記載されているものが多いです。
中途解約権とは、一定の契約期間をすぎるといつでも解約できる不動産管理会社にとってメリットが大きい権利です。
不動産管理会社は、企業として採算が合わなくなると撤退を考えます。
そのため、10年契約を結んだとしても採算が合わなくなると中途解約権を行使する確率が非常に高いのです。
また、中途解約を認めない条件の記載を求めたとしても、認められないケースが多いため、中途解約権を無くすことは不可能に近いです。
このようなトラブルを避ける方法としては「解約予行期間を長期にする」ことになります。
オーナー負担が一部ある
ほとんどの不動産管理会社の場合は、修繕費用や共有部分の維持費、公租公課、管理費、火災保険料、などを負担してくれることが多いですが、契約内容によってはオーナー自身が負担することになります。
そのため、サブリース契約でもらえる家賃(10%〜20％前後)から管理費が引かれる形になるため、収入が思っていたよりも低くなる可能性があるのです。
不動産会社の維持管理費用は、小さいものから金額が大きいものまで幅広いため、細かく確認していく必要があります。
契約内容に書かれている費用から、サブリース収入を差し引いても手元に残るお金が希望通りに近いか確認することが重要です。
以上が、サブリース契約を結ぶ際の4つのチェックポイントでした。
この4つのチェックポイントは、消費者庁が推奨する『賃貸住宅(サブリース方式)の契約を検討する方へ［PDF］』にも記載されている内容です。
最低でも、サブリース契約を結ぶ際はこの4つに着目して、サブリース契約のトラブルを防いでいきましょう。
まとめ
今回は、サブリース契約に潜む落とし穴について解説していきました。
2020年には、サブリースの法改正『サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約（特定賃貸借契約）の適正化に係る措置』において新しい法律が組み込まれるなど、サブリーストラブルを防ぐためにさまざまな法律が検討されています。
今回の記事で4つのチェックポイントを中心に、少しでもサブリーストラブルを防いでいきましょう。
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