借地権担保融資で地主が承諾しないときは？購入前の確認5項目

借地権を担保に融資できるかは、物件の価値だけでは判断できません。借地契約の内容に加え、金融機関が地主の承諾や所定の融資承諾書を条件としているかを確認する必要があります。

地主が承諾しない場合でも、すぐに「借地権の購入はできない」「融資審査に落ちた」と決めつけることはできません。借地権の譲渡承諾と、金融機関が求める協力書面では、目的や確認先が異なるからです。

この記事では、南千住6丁目の限定的な取引事例をもとに、購入前の確認手順、失敗を避けるための契約上の備え、借地非訟で対応できる範囲をやさしく整理します。

結論｜地主が承諾しないときは3つの書類を止めて確認します ^{[S1] [S2] [S3] [S5]}

借地権担保融資で地主の承諾が得られないときは、売買契約、融資申込み、地主への承諾依頼を別々に進めないことが大切です。まず、借地契約書、金融機関の融資承諾書案、売買契約書案の3つを同じ机上で照合します。

金融機関には、必要な承諾の対象、提出書類、提出期限、承諾を取得できない場合の扱いを確認してください。「地主の承諾が必要」という口頭説明だけでなく、できる限り所定書式や条件書で確認します。

地主へ依頼する前には、書面が抵当権設定だけを扱うのか、地代に問題が起きた場合の通知協力や将来の処分に関する内容も含むのかを確認します。何を依頼するかが曖昧なままでは、拒否された理由も整理できません。

売買契約を検討するときは、融資承認と地主の承諾を得る期限、条件が整わない場合の解除手続、支払済み金銭の扱いを確認します。具体的な条項は、宅地建物取引業者や弁護士へ相談してください。

• 借地契約書：譲渡、転貸、増改築、建て替え、抵当権設定に関する条項
• 融資承諾書案：地主に求める承諾や協力の具体的内容
• 売買契約書案：融資特約、停止条件、解除条件、各期限

借地権担保融資の購入前に確認したい5項目 ^{[S1] [S2] [S3] [S4] [S5]}

一つ目は、借地権の種類と契約内容です。借地契約書や更新に関する書面を集め、契約上の借地人、借地上の建物の名義、土地賃借権の譲渡や転貸に関する条項を確認します。今回の事例では借地権の種類が分かっていないため、一般化はできません。

二つ目は、金融機関の融資条件です。借地権を担保に融資できるか、どの不動産に担保を設定する想定か、地主の承諾が融資審査や実行のどの段階で必要かを確認します。回答は担当者名と確認日を含めて記録しておくと整理しやすくなります。

三つ目は、地主向けの融資承諾書です。書面の名称だけで判断せず、抵当権設定、地代に関する通知、将来の任意売却や競売時の扱いなど、地主に何を求めているかを一つずつ確認します。

四つ目は、借地権の譲渡承諾と融資関係の承諾の切り分けです。借地上の建物を第三者へ譲渡する場面と、金融機関所定の書面へ押印を求める場面は、同じ問題とは限りません。

五つ目は、条件が整わない場合の売買契約上の扱いです。融資特約、停止条件、解除条件について、期限、通知方法、手付金など支払済み金銭の扱いを確認します。名称だけでなく、条文の内容を読んで判断してください。

• 借地権の種類、契約期間、更新書類、名義を確認する
• 金融機関へ融資条件と地主の承諾が必要な段階を聞く
• 融資承諾書案の全文を取得する
• 借地権の譲渡承諾と融資関係の承諾を分ける
• 売買契約の融資特約、停止条件、解除条件、期限を確認する

「地主の承諾」は一つではありません ^{[S1] [S4] [S5]}

借地権の取引で使われる「地主の承諾」には複数の意味があります。民法612条では、賃借権の譲渡や転貸について、原則として賃貸人の承諾が必要とされています。借地上の建物の売却に伴って土地賃借権を買い手へ移す場合は、借地権の譲渡承諾が問題になります。

一方、借地権担保融資では、金融機関所定の融資承諾書が求められることがあります。その書面が、単に抵当権設定を確認するものか、金融機関への通知協力なども求めるものかは、実際の書式を見なければ分かりません。

最高裁判例では、借地人が所有する借地上の建物に設定された抵当権の効力が、原則として土地賃借権にも及ぶと示されています。ただし、この法的な効力と、金融機関が融資条件としてどの書面を求めるかは別に確認する必要があります。

南千住6丁目の事例では、地主へ求めた承諾の具体的内容や書面名が確認できていません。そのため、借地権の譲渡承諾、抵当権設定に関する確認、融資承諾書のどれが拒否されたのかは特定できません。

• 借地権の譲渡や転貸に対する承諾
• 借地上の建物への抵当権設定に関する確認
• 地代の支払いに問題が起きた場合の通知協力
• 将来の任意売却や競売時の扱いに関する確認

南千住6丁目で地主の承諾を得られなかった取引事例 ^[S5]

今回取り上げるのは、南千住6丁目にある借地権に関する不動産の購入が検討された事例です。買い手は不動産会社でした。対象が土地、戸建て、共同住宅、店舗などのどれに当たるかは確認できていません。

買い手は、借地権を担保に融資を受けることを希望していました。しかし、手続き上の問題となった地主の承諾は得られませんでした。

確認できている事実はここまでです。売買価格、融資希望額、金融機関名、承諾書の内容、地主が承諾しなかった理由は不明です。融資が実行されたか、売買取引が成立したかについても確認できていません。

したがって、この事例を「融資が否決された事例」「売買が中止された事例」「交渉で解決した事例」として紹介することはできません。購入前に承諾の内容を特定する重要性を示す、限定的な検討事例として扱います。

• 対象地域：南千住6丁目
• 買い手：不動産会社
• 希望した資金調達：借地権を担保とする融資
• 確認できた結果：地主の承諾を得られなかった
• 融資実行と取引成立：交渉中

地主が承諾しない場合に避けたい3つの進め方 ^{[S2] [S3] [S5]}

一つ目は、承諾書を確認しないまま地主へ押印を依頼することです。書面に複数の協力事項が含まれている場合、地主がどの部分を受け入れられないのか整理できません。金融機関へ書式の修正可否を確認する場合も、まず拒否された対象を明確にする必要があります。

二つ目は、借地非訟を利用すれば融資条件もすべて解決すると考えることです。借地非訟で扱われる許可と、金融機関所定の書面は目的が異なる可能性があります。

三つ目は、承諾や融資の見通しが立たないまま、解除条件を確認せずに支払いや手続きを進めることです。契約後の対応は個別条項によって変わるため、契約前に期限と解除手続を確認してください。

今回の事例では、承諾書案の修正、別の金融機関への相談、別の担保や自己資金の検討が行われたかは分かっていません。実施された事実がない対応を、成功策として紹介することはできません。

• 承諾の対象が分からないまま地主へ依頼しない
• 借地非訟で融資承諾書も代替できると決めつけない
• 融資特約や解除条件を確認せずに支払いを進めない

借地非訟で対応できる範囲と融資承諾書は分けて考えます ^{[S2] [S3]}

借地非訟は、借地条件の変更、増改築、土地賃借権の譲渡など、借地借家法で定められた事項について裁判所の判断を求める手続きです。東京地方裁判所の案内では、譲渡・転貸の許可や競売後の賃借権譲受けの許可などが示されています。

借地借家法19条では、借地上の建物を第三者へ譲渡しようとする場面で、一定の要件のもと、地主の承諾に代わる許可を裁判所へ求められる場合があります。実際に利用できるか、許可されるかは個別事情によって異なります。

一方、東京地方裁判所が案内する借地非訟の類型には、金融機関所定の融資承諾書への押印そのものを代替する独立した類型は示されていません。譲渡について承諾に代わる許可を得ても、金融機関の融資条件を当然に満たすとは限らない点に注意してください。

検討するときは、「裁判所へ何の許可を求めるのか」と「金融機関が融資実行のために何を求めているのか」を書面で並べます。借地非訟の申立てが可能かは、借地契約書や取引内容を示したうえで弁護士へ相談してください。

• 借地非訟で求める許可の対象を特定する
• 借地借家法19条の対象となる譲渡場面か確認する
• 金融機関の融資承諾書と裁判所の許可を別々に照合する

相談前にそろえたい書類と次の行動 ^[S5]

最初に金融機関へ連絡し、地主の承諾が必要とされる理由、所定書式、提出期限を確認します。次に、借地契約書や更新書類と照合し、売買契約を担当する宅地建物取引業者へ共有してください。

地主へ依頼済みの場合は、提示した書面、依頼した日、回答内容を記録します。ただし、拒否の理由が示されていないときは、感情や事情を推測して書かないようにします。

法的な許可の可否や契約条項の解釈が必要な場合は弁護士へ相談します。登記名義や担保設定の手続については、必要に応じて司法書士にも確認してください。

資料がそろっていなくても、確認済みの事実と未確認事項を分けた時系列メモがあると相談しやすくなります。今回の事例のように結果が不明な場合は、分からない点をそのまま残すことも大切です。

• 借地契約書と更新に関する書面
• 土地・建物の登記事項を確認できる資料
• 金融機関の条件書と融資承諾書案
• 売買契約書案と重要事項説明書案
• 地主への依頼内容と回答をまとめた時系列メモ

よくある質問

借地権を担保に融資できるか、最初に誰へ確認すればよいですか？ ^[S4]

まず融資を検討している金融機関へ確認します。借地権担保融資を扱うか、地主の承諾が必要か、どの書面をいつまでに提出するかを聞いてください。その後、借地契約書と融資承諾書案を宅地建物取引業者や弁護士と照合します。

借地権を担保に融資を受ける場合、地主の承諾は必ず必要ですか？ ^{[S1] [S4]}

本記事の資料だけから、一律に必要または不要とは判断できません。借地契約の条項と、金融機関が融資条件として求める書面を分けて確認する必要があります。口頭の説明だけで判断せず、所定の融資承諾書案を取得してください。

地主が承諾しない場合、すぐに融資否決になりますか？ ^[S5]

すぐに融資否決になるとは断定できません。承諾が融資実行の必須条件なのか、書式や条件を見直せるのか、別の審査方法があるのかを金融機関へ確認してください。南千住6丁目の事例も、融資実行の結果は不明です。

地主が承諾しない場合、借地非訟で解決できますか？ ^{[S2] [S3]}

借地権の譲渡や増改築など、借地借家法で定められた事項については、地主の承諾に代わる許可を求められる場合があります。ただし、金融機関所定の融資承諾書への押印まで当然に代替されるとは限りません。承諾の対象を特定したうえで弁護士へ相談してください。

借地非訟の許可があれば金融機関の融資条件も満たせますか？ ^{[S2] [S3]}

必ず満たせるとは限りません。借地非訟で求める譲渡などの許可と、金融機関所定の承諾書では、目的や内容が異なる可能性があります。裁判所へ求める許可と金融機関の条件を一つずつ照合してください。

根拠・参考資料

1. [S1] 民法（第612条ほか）｜e-Gov法令検索（確認日: 2026-08-01）
2. [S2] 借地借家法（第19条・第20条ほか）｜e-Gov法令検索（確認日: 2026-08-01）
3. [S3] 借地非訟事件について／第1 借地非訟とは｜東京地方裁判所（2026-03-05）（確認日: 2026-08-01）
4. [S4] 最高裁判所判決（借地上建物に設定された抵当権の効力と土地賃借権）｜最高裁判所（確認日: 2026-08-01）
5. [S5] 南千住6丁目・借地権担保融資に関する取引検討メモ｜Work Full House®︎運営者提供資料（確認日: 2026-08-01）

おわりに

借地権担保融資では、「地主の承諾が必要」という一言だけで購入の可否を判断しないことが大切です。借地権の譲渡承諾なのか、抵当権設定に関する確認なのか、金融機関所定の融資承諾書なのかを分けると、次に確認すべき相手と書類が見えてきます。

まず金融機関から条件書と承諾書案を受け取り、借地契約書、売買契約書案と照合してください。分からない点は推測せず、確認済みの事実と未確認事項を整理して、宅地建物取引業者や弁護士へ相談しましょう。

本記事は、確認できた限定的な取引事実と掲載した法令、裁判例、裁判所資料をもとにした一般的な情報です。地主の承諾が必要か、裁判所の許可を利用できるか、融資や売買契約を進められるかは、借地権の種類、契約条項、金融機関の条件、交渉経緯によって異なります。個別案件については、弁護士、司法書士、取引を担当する宅地建物取引業者、金融機関などへご確認ください。