賃貸管理の方法あれこれ
ワクワクたくさん、不動産。Work Full House(ワークフルハウス)の丸山です。
今日は賃貸オーナー様向けの投稿です。
賃貸物件を所有するオーナー(大家さん)が常に頭を悩ませるのが、果たして不動産の管理はどうするのが得策かという問題です。
賃貸管理にはいくつか方法がありますが、まず大きく分けて自分自身で行う自主管理と外部業務に委託する管理委託の二択があります。
さらに、別の方法としてサブリースがあり、どう運営するか頭を悩ませることになるでしょう。
いずれにしても、まずは自分で管理するか、外部に任せるか、そこから決めなければなりません。
自主管理のメリットとデメリット
自主管理はなんといってもオーナー自身がすべて管理するため、委託コストが一切かからないのがメリットです。
経営の自由度も高いため、自分でこだわりの運営をしたいなら向くでしょう。
勉強にもなりますし、不動産経営について知識を深めたいなら、まずは自ら実践してみるのも良い選択です。
ただし、その仕事は容易とは言い難く基本的には24時間365日トラブルに備える体制づくりが必要となるのがデメリットです。
特に住人のトラブルは、心身ともに疲弊してしまうオーナーが少なくありません。
住人とオーナー、住人同士、住人と近隣住民というように、住まう人が増えれば増えるだけ人間関係の火種は増えていきます。
また、生活で使用する給湯器やガス水道設備など、昼夜を問わず緊急対応が必要となるトラブルも避けられないため、個人で担うにはリスクも覚悟が必要です。
管理委託のメリットとデメリット
管理委託の場合、業務はほぼすべて代行してもらえるため、オーナーが疲弊する要素が大きく減らせます。
専門知識も持たずに済みますし、トラブル対処も任せられるため、良いビジネスパートナーが見つかればこれほど楽なことはないでしょう。
デメリットはコストがかかることですが、難解なトラブルを抱えるリスクと天秤にかけて、納得できる範疇であればそれも大きなデメリットとは言えません。
入居契約の更新の手続きや解約に伴う敷金返還、原状回復など、面倒な仕事もすべてプロに任せることができます。
サブリースのメリットとデメリット
サブリースというのは、サブリース業者がオーナーの賃貸物件を一括借上して入居希望者に貸出しを行う仕組みです。
つまり、又貸、転貸、転貸にあたる仕組みですが、2020年6月に法改正があり、それまでに問題になりやすかった点も適正化されました。
サブリースには実績賃料連動型(パススルー型)と賃料固定型(家賃保証型)とがあり、実績賃料連動型ではサブリース業者から家賃保証を受けることはありません。
入居者の家賃がそのままオーナーの収入になりますが、家賃保証がなければオーナー自身が空室対策をしなければならず、リスクもあることから一般的ではありません。
家賃保証型は、空室があってもサブリース業者から一定の賃料が入ってきます。
リスクが少なく収入を確保することができることから、法改正後、更に人気が高まっている選択肢と言えるでしょう。
一方で、築年数が経つ度に査定賃料がどんどん下がっていき、当初のシミュレーション通りの利益が得られなかったり、賃料減額交渉に応じない場合家賃保証を打ち切られたり、サブリース会社が倒産して家賃が入って来なくなったりとトラブルが多いのも実際のところです。
家賃保証型のサブリース契約は、しっかりとそのあたりのリスクを考慮して、最後はあくまでも自己責任という覚悟で決断しましょう。
弊社では、サブリースでお悩みの方向けに初回60分の無料コンサルティングを行なっておりますので、お気軽にお問い合わせフォームよりご連絡ください。
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それでは、また！
